La brecha de vivienda en Uvita: un lugar para invertir, un lugar para vivir

En Ojochal, algunas de las personas que construyen casas y trabajan en servicios llegan desde San Buenaventura, Coronado, Punta Mala y Ciudad Cortés. Otras alquilan las pocas casas pequeñas y habitaciones que pueden pagar, o unidades en un edificio de miniapartamentos a precios accesibles. La vecina Noemi Delgado le describió esas opciones al investigador Luis Gutiérrez Galera en enero de 2024. En el vecino distrito de Bahía Ballena, los permisos de construcción habían aumentado un 166% entre 2019 y 2023, según registros municipales citados en su estudio.

Para quienes buscan ingresos por alquiler y ganancias de reventa, el valor de una casa va más allá de habitarla. El capital del extranjero y los ingresos turísticos esperados les permiten pagar por la tierra costera precios que los salarios locales no alcanzan a cubrir. Airbnb les permite a los operadores comerciales llegar a huéspedes de todo el mundo. Así, los desarrolladores encuentran compradores para nuevas casas aunque los trabajadores de la zona no puedan costearlas.

Residentes extranjeros que viven aquí todo el año le han contado a Coalición Floresta que son los únicos vecinos permanentes de barrios donde las demás casas se ofrecen en Airbnb. Hicieron su hogar aquí, pero ahora los rodean alojamientos para gente de paso. A menudo ya son enclaves de gringos, separados de los barrios donde viven los costarricenses.

Decidimos averiguar cuán extenso era el mercado de casas de alquiler y nos sorprendieron los resultados. Encontramos 2.451 anuncios de Airbnb y VRBO en Uvita, Ojochal, Dominical y las montañas circundantes, sin incluir hoteles ni habitaciones. Estas viviendas no son residencias permanentes: algunas son utilizadas por sus propietarios durante parte del año, mientras que otras se destinan por completo al turismo.

Mientras los desarrolladores reúnen más tierras en las montañas circundantes, los costarricenses deben decidir a qué necesidades de vivienda se destinarán esos terrenos, si es que siquiera pueden urbanizarse.

Viviendas fuera del alcance de los salarios locales

Una propiedad puede permitir que una familia permanezca en la costa aunque a sus hijos les resulte cada vez más difícil comprar allí una casa. En Dominical, Gutiérrez Galera recoge el relato de un vecino sobre descendientes que vivían en pequeños lotes después de venderse las fincas familiares más extensas. En Guanacaste, los jóvenes adultos y los recién llegados de menores ingresos que no podían comprar tierra costera dependían de familiares que les cedieran un lote, alquilaban viviendas pequeñas o se mudaban hacia el interior. Femke van Noorloos documentó estas opciones durante su trabajo de campo entre 2008 y 2011.

El financiamiento para el desarrollo de vivienda en la costa suele provenir de inversionistas extranjeros. De los 98 proyectos de Guanacaste para los que van Noorloos obtuvo información sobre el financiamiento, cerca de dos tercios tenían capital total o parcialmente estadounidense o canadiense, y un 40% capital total o parcialmente costarricense. (El financiamiento conjunto hacía que esos grupos se superpusieran.)

La expectativa de ingresos turísticos incentiva a los desarrolladores a construir casas expresamente para ese mercado. En abril de 2026, el observatorio de turismo de la Universidad Nacional (UNA) describió desarrollos exclusivos en El Coco, Nosara y Tamarindo construidos para generar ingresos por alquiler, separados de los barrios donde viven los trabajadores del turismo. Sus investigadores ubicaron en un mapa unos 2.400 anuncios de Airbnb, desde casas y apartamentos hasta habitaciones y hoteles, durante la temporada baja de 2025, con nuevas construcciones concentradas cerca de las playas y en cerros con vista al mar.

En su estudio mundial de los anuncios activos de Airbnb en 2019, el geógrafo Czesław Adamiak encontró que los perfiles con múltiples anuncios ofrecían el 58,9% del total. Las viviendas completas ofrecidas por esos perfiles representaban, por sí solas, el 41,5% de todos los anuncios.

Para los inquilinos permanentes, la demanda turística puede significar perder una vivienda que pasa a ofrecerse por estancias cortas o pagar más por las opciones de alquiler que quedan. Kyle Barron, Edward Kung y Davide Proserpio estudiaron las 100 mayores áreas metropolitanas de Estados Unidos entre 2011 y 2016 y encontraron viviendas que pasaban del alquiler de largo plazo al mercado de corta estancia. Su estudio, publicado en Marketing Science, estimó que Airbnb, por sí sola, explicaba cerca de una quinta parte del aumento anual de los alquileres en la zona postal mediana de la muestra.

En un destino turístico costero, las estancias cortas pueden ocupar buena parte del espacio destinado a vivienda. Por ejemplo, el informe de vivienda de 2025 de la Universidad de Hawái señala que, en 2023, el 59% de las viviendas de los distritos de Maui con zonificación para apartamentos estaban en el mercado de alquiler de corta estancia.

Conforme las casas se llenan de visitantes, los residentes permanentes pierden la compañía cotidiana de sus vecinos. Un estudio de 2025 sobre Bear Lake, un destino turístico rural de Utah e Idaho, se basó en entrevistas con 28 residentes. Las personas entrevistadas describieron cómo los niños perdían compañeros de juego cercanos cuando las casas pasaban al alquiler turístico, además de los problemas de ruido, estacionamiento y basura. Los comerciantes señalaron las dificultades para contratar trabajadores que pudieran pagar una vivienda en la zona.

Para los propietarios que viven aquí, proteger el barrio significa proteger su propia vida cotidiana: el agua que beben, los caminos que usan y el bosque que rodea sus casas. Van Noorloos documentó el aporte de residentes extranjeros permanentes a los servicios locales y las organizaciones ambientales, pero encontró poca participación de residentes temporales y propietarios ausentes fuera de sus asociaciones de propietarios. Un inversionista ausente puede apoyar un camino o desarrollo nuevo porque aumenta las reservas y el valor de reventa, mientras quienes viven al lado enfrentan más tránsito, ruido y tala.

La desigualdad también se refleja en el acceso al agua y al saneamiento, mientras que las obras reducen el hábitat de la fauna. El análisis costero de la UNA describe desarrollos privados bien abastecidos junto a comunidades con escasez de agua y sin alcantarillado sanitario. Donde los caminos y las obras atraviesan el bosque, también destruyen hábitat e interrumpen las conexiones entre árboles que la fauna utiliza para desplazarse. El investigador de la UCR Ronald Sánchez Porras describe cómo la expansión inmobiliaria de Tamarindo expuso a los monos a electrocuciones cuando usaban cables eléctricos para cruzar los espacios abiertos en el bosque restante.

Mantener la vivienda al alcance de los residentes

Costa Rica lleva décadas atrayendo residentes extranjeros e inversión turística. En 1964 comenzó un régimen especial de residencia para pensionados y rentistas extranjeros. En Guanacaste, durante la crisis agrícola de los años ochenta, inversionistas extranjeros compraron grandes propiedades costeras anticipando el crecimiento turístico. En los años noventa llegaron inversiones de cadenas hoteleras internacionales; la ampliación del aeropuerto de Liberia y los vuelos desde Norteamérica contribuyeron al auge inmobiliario de los años dos mil. Los extranjeros pueden comprar propiedades privadas con título inscrito sin establecer su hogar en el país.

Costa Rica también tiene una responsabilidad constitucional de procurar vivienda para su población. El artículo 65 encarga al Estado promover la vivienda popular y la creación del patrimonio familiar del trabajador. Según la Ley de Planificación Urbana, las municipalidades deben contemplar en sus planes las necesidades de vivienda presentes y futuras.

Las estancias cortas en Costa Rica están sujetas al 13% de IVA y a obligaciones del impuesto sobre la renta, mientras la Ley 9742 exige a los prestadores inscribirse ante el Instituto Costarricense de Turismo, ICT. Una persona que ofrece alojamiento en Airbnb y habló con Coalición Floresta bajo condición de anonimato había recibido una carta de advertencia del Gobierno y contratado servicios contables en Uvita para cumplir sus obligaciones. Sin embargo, en febrero de 2025, el director del ICT Gustavo Alvarado dijo a Diario Extra que el instituto carecía de una sanción directa por incumplir el registro.

Dos proyectos presentados en 2023 propusieron cambios opuestos a los requisitos para los negocios de alquiler de corta estancia. Carolina Delgado, diputada del Partido Liberación Nacional (PLN), arquitecta y exasesora del Ministerio de Turismo, presidía ese año la comisión legislativa de Turismo. Su proyecto 23.766 propuso multas por no inscribirse ante el ICT, incumplir los requisitos mínimos de hospedaje o no emitir facturas digitales. También exigía un seguro de responsabilidad civil que cubriera a los huéspedes y obtuvo el apoyo de la cámara hotelera. Carlos Felipe García, politólogo y diputado del Partido Unidad Social Cristiana (PUSC), propuso eliminar la inscripción ante el ICT y el permiso sanitario de funcionamiento mediante el proyecto 24.061. En marzo de 2025, la asociación de anfitriones ASOHOST lo respaldó y se opuso al de Delgado.

Los costarricenses han pedido que se regule la venta de tierras. En una encuesta de 2024 del Instituto de Estudios Sociales en Población de la UNA, IDESPO, el 82,4% de las 733 personas que respondieron la pregunta estuvo de acuerdo en que Costa Rica necesitaba una ley para regular la venta de terrenos con belleza escénica.

El 17 de enero de 2025, manifestantes costarricenses se reunieron frente a la Asamblea Legislativa, recogieron firmas y exigieron medidas contra la gentrificación. Les pidieron a sus representantes electos que actuaran contra la gentrificación en sus comunidades.

Inscribir anfitriones y cobrar impuestos no garantiza de inmediato viviendas para los trabajadores. Costa Rica necesita límites a las compras extranjeras con fines de inversión y a la acumulación de casas como activos de alquiler. A un comprador extranjero que quiera establecerse aquí se le podría permitir comprar una casa con la condición de que viva en ella. Las demás viviendas que compre para alquiler turístico podrían seguir sujetas a esos límites.

En Vancouver, la inversión procedente de China contribuyó a elevar los precios de las viviendas muy por encima de lo que permitían pagar los ingresos locales. El gobierno liberal de Justin Trudeau anunció en 2022 una prohibición nacional temporal de compras de viviendas por extranjeros; entró en vigor el 1 de enero de 2023. Su gobierno la prorrogó en 2024 y fijó el 1 de enero de 2027 como fecha de vencimiento. Por tanto, la prohibición vencerá si no se renueva, pese a que una encuesta de Research Co. de 2025 registró un 76% de apoyo y un 13% de oposición. El gobierno liberal de Mark Carney propone ahora, en su presupuesto de noviembre de 2026, extender la prohibición para viviendas existentes hasta el 1 de enero de 2029, pero eximir las viviendas nuevas.

Nueva Zelanda vincula una vía de compra para extranjeros con el compromiso de habitar la casa adquirida y pasar más de 183 días en el país durante un período de doce meses. Tras las restricciones introducidas en 2018, la proporción de traspasos de viviendas a personas sin ciudadanía neozelandesa ni visa de residencia bajó del 2,7% en el año terminado en marzo de 2018 al 0,4% en el año terminado en marzo de 2024, según Stats NZ.

Una propuesta anterior para permitir a compradores extranjeros adquirir viviendas existentes de más de NZ$2 millones encontró más oposición que apoyo: una encuesta de 1News Verian de 2023 a 1.002 personas con derecho a voto registró un 46% en contra y un 39% a favor. Sin embargo, desde marzo de 2026, quienes reúnen las condiciones de determinadas visas de inversionista pueden obtener autorización para comprar una propiedad de más de NZ$5 millones. Esa excepción permite que los compradores extranjeros más ricos compren sin cumplir la exigencia de habitar la vivienda. La evaluación del Tesoro de 2025 anticipó un pequeño aumento temporal de precios para las viviendas cercanas a ese umbral o por encima de él.

Los gobiernos también pueden limitar el uso de una vivienda como alojamiento para visitantes. En la ciudad de Nueva York, por regla general, el anfitrión debe permanecer en la casa durante los alquileres de menos de treinta días y recibir como máximo a dos huéspedes de pago; en general, no se permite alquilar apartamentos residenciales completos para esas estancias. Las plataformas deben verificar la inscripción antes de procesar las reservas sujetas a esas normas. Ámsterdam limita las noches anuales de alquiler vacacional, con un límite menor en ocho barrios sometidos a fuerte presión turística. Lisboa restringe nuevas inscripciones donde se concentra el alojamiento turístico.

La zonificación puede reservar barrios residenciales para quienes viven allí y excluir el alojamiento turístico, incluidos los alquileres de corta estancia. Honolulu limita los nuevos alquileres de corta estancia a zonas designadas, aunque permite que algunos más antiguos sigan operando con permisos. El condado de Hawái prohíbe nuevos alquileres vacacionales sin anfitrión residente en las zonas residenciales unifamiliares que quedan fuera de las áreas designadas para complejos turísticos.

Osa lleva décadas sin un plan regulador integral que pueda establecer esas zonas. El informe municipal de 2025 del CFIA solo registra un plan parcial de 1997. Costa Rica podría fijar un plazo para un plan local y disponer que el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) establezca una zonificación provisional de cumplimiento obligatorio si la municipalidad no lo cumple. La Ley de Planificación Urbana ya autoriza al INVU a elaborar planes y dictar normas donde no existan disposiciones municipales.

Al fijar las condiciones de nuevos desarrollos, los legisladores y los responsables de la planificación municipal deben proteger el alquiler permanente y el acceso de nuevos hogares a la vivienda.

¿Más casas para quiénes?

Un desarrollo puede generar empleos en construcción, limpieza, mantenimiento y atención a huéspedes sin darles a esos trabajadores los medios para vivir cerca. Pero Airbnb y VRBO convierten las reservas de viviendas costarricenses en ingresos para empresas tecnológicas extranjeras. Cuando los propietarios también viven fuera del país, las ganancias del alquiler pueden ir al extranjero. Así se extrae riqueza de una economía local que aporta la tierra, el agua, los caminos y el trabajo. Al valorar los empleos prometidos, las autoridades también deben preguntarse si esos salarios permitirán que una familia permanezca en la zona.

Uvita concentra un gran interés de los desarrolladores. El mapa de arriba muestra apenas algunos ejemplos activos y hay muchos más. Costa Familia (azul), en una campaña de adquisiciones financiada por inversionistas de Nueva York, hasta ahora solo ha construido unas pocas casas en La Unión y aún no tiene solicitudes activas ante SETENA, pero anuncia oportunidades de desarrollo en su sitio web.

Ballena Sunsets (naranja) recibió una denegatoria de SETENA pero ha apelado. Clyton (naranja oscuro), desarrollado por la misma empresa del proyecto bloqueado en Portalón, tiene su licencia ambiental suspendida porque SETENA identificó retroactivamente posibles áreas adicionales de bosque y cauces de dominio público que afectarían el diseño previamente aprobado.

Ballena Bay (rosado) ya taló bosque al amparo de un desarrollo aprobado por SETENA pero ahora enfrenta una acción legal de Osa Vive; Coldwell Banker lo vende como "la mejor oportunidad de desarrollo" de la zona. Ventanas–Piñuelas (verde) busca aprobación para un gran proyecto habitacional que extendería el desarrollo por toda la propiedad boscosa. Estas propiedades muestran cuánta tierra se está reuniendo para nuevos desarrollos, en un mercado donde quienes construyen y atienden casas de lujo ya tienen dificultades para pagar un lugar donde vivir.

Más al norte, cerca de Dominical, Puente Pico añadiría 99 lotes residenciales y unas 22 cabañas hoteleras en el valle del río Guabo. Sus desarrolladores planean vender los lotes con diseños completos de casas para construir mediante empresas seleccionadas.

Aprobar Puente Pico significaría destinar más bosque a lotes privados y estancias hoteleras. Los caminos y las obras fragmentarían el hábitat de la fauna, y el tránsito, la luz y el ruido también afectarían el bosque que quedara en pie. La necesidad de viviendas asequibles no les da a las autoridades motivo alguno para aceptar esa destrucción a cambio de otro desarrollo de lujo.

El crecimiento de Uvita debería darles a quienes trabajan aquí los medios para establecer un hogar y criar a su familia en esta costa. Los costarricenses pueden exigir políticas de vivienda y propiedad que mantengan viviendas disponibles para quienes residen aquí todo el año, y rechazar la destrucción del bosque para otra ola de alquileres de lujo. Un niño que crece aquí debería tener un futuro que vaya más allá de construir, limpiar o cuidar la inversión de otra persona.

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